Potencial construtivo: entenda o mecanismo que pode ser crucial na reforma de SJ

Os últimos dias foram animadores para os vascaínos que esperam notícias sobre São Januário. Atualmente, há um plano do Vasco em curso para tentar tirar do papel a tão sonhada reforma de São Januário.

Após a derrota para o Bahia, o presidente do Vasco concedeu uma entrevista falando sobre o tema. Jorge Salgado revelou que o clube negocia com as autoridades para adquirir o potencial construtivo de São Januário e conseguir receitas para a realização da reforma.

O projeto já existe. Em 2020, o Vasco apresentou um modelo desenvolvido pela WTorre na gestão do ex-presidente Alexandre Campello, realizado pelo arquiteto Sérgio Dias. A capacidade seria para até 43 mil torcedores. No entanto, o investimento vai depender dos recursos arrecadados com o potencial construtivo.

Mas afinal, o que é o chamado “potencial construtivo”? Como este mecanismo funciona? O LANCE! explica.

O potencial construtivo é um mecanismo que consiste no quanto você pode construir num terreno de sua propriedade, desde que respeite a zona da cidade em que ele se situa. Cada cidade tem um plano diretor com as características das regiões, que tem regras próprias para construção.

Este processo já foi feito várias vezes no próprio Rio de Janeiro, como por exemplo, na região portuária. Além disso, também está sendo feito de maneira similar no projeto de revitalização do Centro do Rio. Trazendo para o lado do Vasco, São Januário é de propriedade do clube. Naquela região do complexo do estádio existe a possibilidade da construção de um determinado imóvel.

Há uma regra local que permite a construção de prédios até uma determinada altura. Este é um potencial de construção. Digamos que o Vasco decida demolir São Januário e fazer um conjunto habitacional, o clube teria o potencial, pela norma da região, para construir “X mil m²”.

Trâmites do processo

O Vasco tem uma avaliação de potencial construtivo que está sendo estudada pela Prefeitura do Rio. A análise do potencial está em fase final por parte das autoridades.

Após o estudo finalizado, a Prefeitura encaminha o projeto de lei para a Câmara dos Vereadores. Os parlamentares aprovarão ou não.

Qual o prazo?

O prazo não pode ser previsto. Mas a expectativa do Vasco é que o procedimento transcorra tranquilamente, tendo em vista que é um projeto de interesse público e positivo para a cidade do Rio de Janeiro.

Além disso, como dito pelo próprio presidente Jorge Salgado, o Vasco espera que os vascaínos tenham alguma notícia sobre o tema no início do segundo semestre.

Como o dinheiro entra no Vasco?

A reforma de São Januário está orçada em até R$ 500 milhões. A única ideia que o Vasco tem em mente é justamente esta. Arrecadar fundos através da venda do potencial construtivo pela iniciativa privada.

Depois da Câmara dos Vereadores aprovar o projeto de lei, a Prefeitura do Rio vai autorizar a transferência das áreas “A, B e C”. A partir daí é uma negociação entre privados. Ou seja, o Vasco e o mercado.

Entenda a lei

O potencial construtivo é valorado por metro quadrado, e a Prefeitura do Rio atesta que o Vasco tem um potencial de “X mil m²” pela legislação urbanística. A lei vai prever em que regiões da cidade este m² do clube poderá ser utilizado por empreendedores.

Segundo informações apuradas pelo LANCE!, não poderá ser pego um m² do Vasco e investir em áreas nobres, como por exemplo, a Zona Sul. A região está descartada.

A Prefeitura está estudando, de acordo com os objetivos dela e com a legislação em vigor, em quais regiões este potencial construtivo poderá ser utilizado. O local estará previsto no projeto de lei, que será encaminhado à Câmara dos Vereadores.

Normalmente, galpões, condomínios residenciais e áreas comerciais são terrenos que podem ser utilizados para o potencial construtivo.

A fiscalização do dinheiro e a publicação que o Vasco terá que fazer sobre a aplicação dos recursos também estará na lei. O clube terá uma conta específica para que os recursos sejam utilizados. Vale destacar que os poderes do clube e a própria Prefeitura do Rio farão este papel fiscalizador.

A contrapartida do Vasco será outro elemento que estará prevista na lei. 100% dos recursos arrecadados pela comercialização do potencial construtivo serão, obrigatoriamente, investidos na reforma de São Januário. Não se pode pegar um centavo deste recurso para pagar salários ou dívidas. É exclusivo para a modernização do estádio.

Por que o Vasco está confiante no processo?

O Vasco tem há muito tempo um projeto de reforma de São Januário. O clube estudou a legislação e procurou a Prefeitura para apresentar esta possibilidade. O prefeito Eduardo Paes, que é vascaíno, se interessou e mandou tocar adiante a ideia.

A Prefeitura entende que a reforma de São Januário é benéfica e estratégica para o Rio de Janeiro. Isso porque o estádio está numa área, cujo o desenvolvimento é estrategicamente incentivado pelo Município. O prefeito também tem interesse em aportar mecanismos urbanísticos na região para que ela se desenvolva.

A reforma de São Januário vai beneficiar todo o entorno. Além disso, a obra vai atrair negócios, gerar emprego e renda. Um estádio de 22 mil pessoas irriga aquela economia local. Quando passar para 43 mil torcedores também vai poder receber outros tipos de eventos ao longo do ano. Todos os elementos interessam a Prefeitura e são propícios para o desenvolvimento local.

Fonte: Lance!